Offenheit, Transparenz

Das GeKu-Haus ist für diejenigen ein Paradies, die den Wert der riesigen Gemeinschaftsflächen und der Hausgemeinschaft schätzen. Billiger geht sowas leider nicht, und für diejenigen, die mit solchen Berechnungen Erfahrung haben, lege ich hier meine Kalkulation offen: 


Wenn Ihr Euch mit solchen Sachen auskennt und einen Fehler findet, dann korrigiert mich bitte! Wenn Ihr Euch nicht auskennt, dann aber bitte nicht erwarten, daß ich Euch das alles erklären kann. Das schaffe ich leider nicht, Ihr müßt vertrauen und habt auch Grund dazu, denn bei solchen offenen Verfahren sind ja immer einige dabei, die Fehler erkennen würden. Dieser offene Ansatz bringt auch denjenigen, die die Sachen finanziell nicht so sehr durchschauen, ein besonders hohes Maß an Sicherheit.


Reinhard Wiesemann (Gründer, Hausbesitzer und Mitbewohner)

Wir sind ein (sehr besonderes) Mietshaus.

Keine Genossenschaft

Wie in jedem Mietshaus zahlst Du einfach Deine Miete, und bei uns kannst Du dafür auch die riesigen Gemeinschaftsflächen genießen. Du beteiligst Dich, wo Du das willst. Freiheit wird groß geschrieben. ABER: Als ebenfalls im Haus wohnender Eigentümer entscheide ich halt alles das, was ein Hausbesitzer auch sonst immer entscheidet. Alternative z.B. hier...

Wie man hier preiswert wohnt

Die Kosten der üppigen Gemeinschaftsangebote werden nach Quadratmetern auf alle umgelegt. Deshalb ist der QM-Preis relativ hoch bei uns, und viele mieten sich nur wenige QM, weil sie ja zusätzlich vollen Nutzen der 1000qm Gemeinschaftsflächen haben. Es gibt Menschen, die wohnen hier für 300€ inkl. allem, sogar Strom, Internet und Getränken.

Warum überhaupt Miete zahlen?

Als Eigentümer habe ich mein Geld in den Kauf des Hauses und enorme Kosten für Bauarbeiter, Materialien usw. gesteckt und übernehme eine Menge an Arbeit und Risiken. Fairerweise darf ich nicht schlechter gestellt werden, als Menschen, die einfach nur Wertpapiere kaufen. Auch Reparaturkosten, Abnutzung und Aufschlag dafür, dass immer mal etwas leer steht, muss ich bekommen.

Wie kommt die QM-Miete der Wohnungen zustande?

Basis-QM-Preis

Nettogrundfläche ist 2974,42 qm, und Investitionskosten sind 4 Mio€. Jeder QM kostet also 4.000.000€ / 2974,42qm = 1344,80€/qm, und bei 3,5% Zinsen + 2% Reparaturen + 3% Abnutzung = 8,5% Jahreskosten kommt man auf eine monatliche Miete von 1344,80€/qm * 8,5% / 12 Monate + 10% Leerstand = 10,48€ pro QM und Monat.

+ Gemeinschaftsflächen umlegen

Wenn alle Flächen vermietet wären, dann wäre die Miete also 10,48€ pro QM. Aber wir haben nur 1950,91qm vermietet (Cafe, WG, Wohnungen), und die Kosten der zusätzlichen 1023,51qm Gemeinschaftsflächen (Verkehrs- und Technikflächen, Saunabereich, Massageraum, Billiard- und Musikraum, Abstellbereiche, Lounge, Dachterrassen, Heimkino,...) müssen auf alle umgelegt werden.

= Gesamt-Kaltmiete pro QM

Auf 1qm, den Du im GeKu-Haus mietest, kommt also 1023,51qm / 1950,91 = 0,52qm Gemeinschaftsfläche hinzu, der 0,52*10,48€ = 5,45€ kostet. Damit ergibt sich die Kaltmiete mit 10,48€ + 5,45€ = 15,93€ / QM und ist somit rund 50% höher als in normalen Häusern, die alle keine nennenswerten Gemeinschaftsflächen haben. 

Nur bei Wohnungen fallen zusätzlich Nebenkosten an

Bei Wohnungsmieter_innen werden diese Nebenkosten gemäß den gesetzlichen Vorgaben abgerechnet.
Für WG-Zimmer-Mieter_innen ist dieser Abschnitt uninteressant, denn die Nebenkosten sind pauschal in der Miete enthalten.

Nutzer im Sinne NK-Verordnung

Vermietet sind 1950,91qm:
  • 318,74qm im 5.OG "Pflege"
  • 987,49qm 2.-4.OG Wohnungen
  • 296,67qm WG-Etage
  • 333,01qm Cafe
  • 15qm Fahrradkeller
Hinzu kommen 1023,51qm Gemeinschafts-, Verkehrs- und technische Flächen

Gesamt Nutzfläche des Gebäudes 2974,42qm

NK-Erfassung

Jede Nutzeinheit hat Strom-, Heizungs- und Wärmemenge-Zähler. Strom zahlen Wohnungsmieter_innen direkt an den Versorger. Deine eigenen Heiz- und Warmwasserkosten plus der anteilig nach QM auf Dich umgelegte Verbrauch der Gemeinschaftsbereiche kommt in die NK-Abrechnung. Nur Wohnungsmieter_innen bekommen eine NK-Abrechnung - für WG-Zimmer ist das alles in der Miete enthalten.

+ sonstige Kosten = Gesamt-NK

Grundsteuer, Aufzug, Müll, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Versicherungen, Hauswart,... und bei uns noch Concierge und Basis-Versorgung Internet. Alles zusammen addiert sich auf ca. 4,74€ pro QM. Dazu kommen pauschal pro Wohnung 15€ Verwaltung und 8€ dafür, dass die in der Lounge kostenlosen Getränke auch mit in die Wohnbereiche genommen dürfen. Bei WG-Zimmern ist es inklusive. 

Bei WG-Zimmern wird dagegen eine Warmmiete berechnet!

Selbst das Putzen der Gemeinschaftsflächen Deiner WG und die gemeinschaftliche Waschmaschine ist im Preis enthalten.
Nur Dein Zimmer musst Du selbst sauberhalten.

Alle Kosten inklusive

Die All-Inclusive-Miete beinhaltet Nebenkosten (ca. 4,74€ / QM), Strom- und Heizkosten (ca. 3€ / QM). Hinzu kommt 1€ für möblierte Vermietung, 1€ für WG-Verwaltung. Daraus folgt eine Alles-Inkl-Miete in Höhe von 15,93€ + 4,74€ + 3€ + 1€ + 1€ = 25,67€ pro QM und Monat + pro WG-Zimmer 8€ für das mit-nach-Hause nehmen der Getränke- und 1€-Internetpauschale. Dies sind die Kosten in der Groß-WG im 1.OG.

Kleine WGs sind etwas teurer

Die kleineren WGs entstehen, indem größere Wohnungen durch Zwischenwände geteilt wurden. Die Miete für WG-Zimmer in den kleinen WGs sind um 50€ höher als die in der Groß-WG, denn die Flure/Bäder haben einen größeren Anteil als in der Groß-WG, und man hat den gleichen Anteil an der Nutzung des ganzen Hauses.

Sonderfall: Pflegeetage 5.OG

Die 5. Etage hat eigene Gemeinschaftsflächen

8 WG-Zimmer und 1 Büro mit insgesamt 140,5qm Privatfläche - Vermietung an Menschen mit Pflegegrad. Zusätzlich nutzen die Bewohner der 5. Etage exklusiv 103,83qm Gemeinschaftsbereich (= 82,23qm + 21,6qm Bäder) - auf jedes Zimmer / Büro entfallen also 11,54qm. Die Gemeinschaftsbereiche im restlichen Haus sind auch nutzbar.


Die Dachterrasse der 5. Etage und auch das Büro bleiben formal unvermietet beim Vermieter - sonst würden die Mieten zu hoch.

Kostenaufteilung

Bei einer typischen Zimmergröße von ca. 17qm liegt die Kaltmiete (einschl. der kalten Betriebskosten) eines Zimmers im 5.OG inkl. seines 11,54qm Anteils an den exklusiven Gemeinschaftsflächen und seinem Anteil an den allgemeinen Hausgemeinschaftsflächen mit rund 29qm * 19€ = 551€ (das ist der Wert, den das Jobcenter prüft) .


Die All-Incl-Miete liegt bei rund 740€

Wäre Eigentum billiger?

Im GeKu-Haus wohnst Du ab unter 400€ in der City in einer sehr schönen und hilfsbereiten Gemeinschaft. Du nutzt Sauna, Musikraum, Massageraum, Billiard, Gemeinschaftsküche, Lounge, Heimkino, Dachterrasse,... mit, Internet und selbst Getränke sind auch schon im Preis enthalten. 

Auch bei einem eigenen Haus musst Du Reparatur- und Abnutzungskosten ansetzen, neben den Zinsen. Ein Reihenhaus im Wert von 300.000€ kostet so auch leicht rund 2250€ im Monat. Plus Nebenkosten. Und auch wenn die Bank abgezahlt ist: Zinsen für das Haus zahlst Du immer! Anfangs natürlich jeden Monat an die Bank, später unsichtbar, indem Du eben keine Zinsen von der Bank bekommst, weil Du kein Guthaben dort hast, sondern statt dessen in dem Haus wohnst. Gemeinschaftliche Wohnformen wie das GeKu-Haus sind höchst ökonomisch (& ökologisch)!